ロゴマーク 有限会社 山口不動産鑑定所
Yamaguchi Real Estate Appraisal Service, Inc





〒355-0021 埼玉県東松山市神明町2丁目4番18号 TEL 0493-22-0567 FAX 0493-22-1179  

 Q & A
実際に問い合わせのあった事項について、抽象化して掲載しています。


  400uの敷地に住宅が2棟建っていました。そのうち1棟を店舗に建て替えました。
土地の固定資産税として、今年は2万円を納めましたが、来年はどうなるのでしょうか?

 これまでは「住宅用地に対する課税標準の特例」のうち、「小規模住宅用地」の適用があったため、固定資産税は1/6に軽減されておりました。

 この「小規模住宅用地」というのは、住居の戸数に200uを乗じた面積に相当する住宅用地に適用されるため、本件においては

 2戸×200u=400u

すなわち、敷地全体が、この「小規模住宅用地」の適用を受けておりました。

 ここで、1棟の用途を住宅から店舗に建て替えたことで、敷地全体に「小規模住宅用地」の適用を受けることができなくなります。

 但し、200uまでは従来通り「小規模住宅用地」の適用を受けて1/6の軽減となりますが、残りの200uについては「その他の住宅用地」として、1/3の軽減となります(2倍の税額)。

 よって、来年は

 1万円+2万円=3万円

の固定資産税となり、今年の1.5倍の税額負担となります。借地しているケースにおいては、地代の値上げも絡んできますので、この点に注意してください。

(都市計画税については、小規模1/3、その他2/3となります。詳しくは、各市町村の税務課にお問い合わせください。)


「坪」を「u」に直すには、どうすればよいでしょうか? 

 3.3を掛けるか、「0.3025」で割ってください。

 1尺 =
 1/3.3 

 6尺 = 6/3.3 

 1坪 = 6尺 × 6尺 = 6/3.3 m × 6/3.3 m = 2/1.1 × 2/1.1 = 4/1.21

     = 3.305785…


     ≒ 3.3
    


 ここで、 4/1.21 の逆数 → 1.21/4 = 0.3025
  

1)「50坪」
  50坪 × 3.3 = 165u 
  又は
  50坪 ÷ 0.3025 = 165.28u

2)「100u」
  100u ÷ 3.3 = 30.3
  又は
  100u × 0.3025 = 30.25

  「系統及び連続性」って何ですか? 

 「街路の系統のいかんとは、すなわち街路が都心、主要駅等へ連絡する幹線街路であるか、区画街路であるかということであり、これはその街路による利便に差異を生じさせる。連続性は交通量の多少、一方通行、車両制限等により、都心、主要駅等への連絡が円滑であるかどうかによる区分である。」

(地価調査研究会編 [1994],『土地価格比準表の手引き〔六次改訂〕』住宅新報社)

  借地権の更新料について教えてください。

 「借地権」価格の「510%」としているケースが多いようです。

例) 相続税路線価 80千円/u
    借地権割合 50
    地積 100u


 5%の場合)
 80,000/0.8×50%×1005 250,000


 10%の場合)
 80,000/0.8×50%×10010= 500,000


 借地権付き建物を譲渡する場合の名義書換料について教えてください。

 「借地権」価格の「10%前後」としているケースが多いようです。

例) 相続税路線価 80千円/u
    借地権割合 50
    地積 100u


 80,000/0.8×50%×10010= 500,000

増改築承諾料について教えてください。

 「更地」価格の「3%前後」としているケースが多いようです。
但し、借地条件を変更する場合(木造から鉄筋コンクリート造への変更等)は、「更地」価格の「10%前後」としているケースが多いようです。

例) 相続税路線価 80千円/u
    地積 100u


 (建替の場合) 
 80,000/0.8×1003,150,000


 (借地条件変更の場合) 
 80,000/0.8×100101,000,000


  「不動産鑑定士」であれば、誰に頼んでも同じなのでは?

 いいえ、違います!

 医者や弁護士と同じように、不動産鑑定士の中でも知識や経験等により実力差があります。

 不動産(土地・建物)の適正な価格を評価するためには、十分な調査と高度な知識、豊富な経験、そして的確な判断力が必要です。

 そのため、不動産鑑定士の能力や誠実さ、関連諸資料の収集整理の適否や分析解釈の練達程度等により大きな差が出るのです。

 また、不動産鑑定士は公正さを担保するものとして高い倫理の下にあります。残念ながら昨今、姉歯問題や食品偽装問題と同じく「安かろう悪かろう」で職業倫理に悖る不動産鑑定士もいるようです。